قرارداد مشارکت در ساخت
در این مقاله به بحث درباره پرسش و پاسخ‌های قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم و همانگونه که در مقاله قبلی یعنی اقدامات قبل از انجام معامله ملک و املاک مطالعه کردید اینبار در خصوص پرسش و پاسخ‌های قرارداد مشارکت در ساخت صحبت میکنیم
آیا به صورت شفاهی هم می‌توان اقدام به قرارداد مشارکت در ساخت و احداث ساختمان نمود؟
پاسخ: هر چند از نظر قوانین موضوعه اجباری در نوشتن توافق و قرارداد مشارکت در ساخت نیست اما توصیه می‌شود که هیچگاه بدون نوشتن یک قرارداد مکتوب اقدام به سرمایه‌گذاری و مشارکت در ساخت حتی یک واحد آپارتمان نکنید چون در هنگام بروز اختلاف امکان اثبات ادعا و استناد به دلیل و مدرک محکمه‌پسند وجود نداشته و باعث ورود خسارت و زیان جبران‌ناپذیر به طرفین به خصوص سازنده می‌شود.
آیا فسخ یک طرفه قرارداد مشارکت در ساخت امکان‌پذیر است؟
پاسخ: با توجه به ماهیت و هدف این قرارداد و وجود شروط و تعهدات طرفین در مقابل یکدیگر و ضمانت‌های مندرج در آن، باید گفت که قرارداد مشارکت در ساخت جزء عقود لازم است که جز با توافق طرفین آن یعنی مالک و سازنده قابل فسخ نمی‌باشد مگر اینکه شرط فسخ یک طرفه در آن پیش‌بینی شده باشد.
موضوع قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
پاسخ: هر قراردادی ممکن است یک یا چند موضوع داشته باشد لذا قرارداد مشارکت در ساخت هم دارای موضوع است و آن عبارت است از مشاکت و سرمایه‌گذاری طرفین آن (مالک و سازنده) در احداث یک بنا و ساختمان جدید روی زمین متعلق به مالک با سرمایه و توسط سازنده مطابق شرایط مندرج در آن قرارداد که طی آن سازنده متعهد است موضوع قرارداد را به طور کامل از صفر تا صد در مدت تعیین شده در قرارداد اجرا و به اتمام رسانده و به مالک تحویل دهد.
نحوه انعقاد قرارداد با مالکین متعدد یا سازندگان متعدد چگونه است؟
پاسخ: ممکن است قرارداد مشارکت در ساخت دارای طرفین متعدد باشد. برای مثال یک زمین با چند مالک یا دو ملک با دو مالک که زمین یا ملک خود را جهت مشارکت با یک یا چند سازنده تسلیم می‌کنند. در این شرایط باید همه کسانی که مالک زمین یا ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت هستند شخصاً یا توسط وکیل یا قیم یا وصی یا نماینده قانونی زیر قرارداد را امضا کنند و الا اجرای قرارداد با مانع قانونی ناشی از عدم اجازه برخی از مالکین مواجه می‌شود.
شرایط نوشتن مدت و برنامه زمان‌بندی در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
پاسخ: تعیین مدت در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از حساس‌ترین بخش‌های آن می‌باشد که به موجب آن سازنده مکلف است تا کلیه تعهداتش را در مدت تعیین شده به اتمام برساند. این در حالی است ک بعضی از قراردادها از وضوح و دقت کافی در تعیین مدت برخوردار نبوده و با وجود تأخیر طولانی سازنده و عدم انجام تعهداتش، باز هم مالک نمی‌تواند علیه او اقامه دعوا کند یا او را ملزم به انجام تعهداتش نماید.
برای مثال در بعضی از قراردادها نوشته شده مدت قرارداد 18 ماه از زمان اخذ پروانه و جواز ساخت توسط سازنده است وجود همین یک خط به ظاهر ساده گاهی سال‌ها و گاهی میلیون‌ها تومان به مالک یا مالکین زیان وارد آورده است. چون هیچ مدتی برای دریافت پروانه ساختمان تعیین نشده است بنابراین اگر سازنده تا یک سال پس از قرارداد هم هیچ اقدامی در اخذ پروانه نکند، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند. بنابراین بهتر است این گونه شرط شود که، سازنده مکلف است ظرف مدت شش ماه نسبت به اخذ جواز و پروانه ساختمان اقدام و سپس ظرف دوازده ماه نسبت به اجرا و اتمام و تحویل ساختمان و سهم‌الشرکه مالک اقدام نماید.
علاوه‌بر تعیین یک مدت کلی، بهتر است و می‌توان یک برنامه زمان‌بندی جزئی هم در قرارداد پیش‌بینی کرد تا اگر سازنده به تعهدش عمل نکرد، لازم نباشد مالک تا پایان مدت قرارداد صبر کند و سپس اقدام به اقامه دعوا کند. بلکه اگر سازنده در هر مرحله از برنامه زمان‌بندی متوقف شود یا با تأخیر مواجه گردد، مالک می‌تواند او را ملزم به انجام تعهد پرداخت خسارت کند یا اقدام به فسخ قرارداد طبق شروط مندرج در آن نماید.
آیا سازنده حق فروش یا پیش‌فروش واحدهای سهم خود را قبل از احداث ساختمان دارد؟
پاسخ: بستگی به شرط طرفین دارد. برخی از مالکین تا زمانی که عملیات اجرایی به پایان نرسیده باشد اجازه فروش یا پیش‌فروش را به سازنده نمی‌دهند اما در بعضی از قراردادها اجازه مطلق و بدون قید و شرط برای فروش یا پیش‌فروش به سازنده داده می‌شود که اصلاً از طرف ما توصیه نمی‌شود. پیشنهاد ما این است که یا طبق مورد اول کلاً اجازه فروش داده نشود و یا حالت بینابین پیش‌بینی شود.
یعنی شرط بشود که سازنده صرفاً تا 50 درصد واحدهای سهم خود را می‌تواند از طریق پیش‌فروش به غیر منتقل کند و نسبت به باقیمانده سهم خود پس از اتمام عملیات اجرایی و اخذ پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت کلیه واحدها و تسویه حساب کامل طرفین می‌تواند اقدام به فروش واحدهای خود کند. علت این شرط آن است که اگر ساختمان دارای جرایم موضوع کمیسیون ماده 100 شهرداری و غیره باشد و سازنده اقدام به پرداخت آن نکند بتوان از محل سهم او در واحدها و فروش آنها جرایم و بدهکاری متعلقه را پرداخت نمود.
شما مخاطبان عزیز قبل از هر گونه اقدام حقوقی در زمینه خرید و فروش املاک و انجام دادن معاملات با وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد مشاوره نمایید.
در پایان کاربران عزیز اگر هر گونه سوالی داشته باشید می توانید از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط باشید.
شماره تماس ارتباط مستقیم با وکیل ملکی 09128400921
و یا برای گرفتن وقت مشاوره حضوری با وکیل ملکی با شماره تلفن 02122904873 تماس گرفته.
بدون دیدگاه