دعاوی اصلاح سند ثبتی

نظریه کارشناسان موسسه حقوقی کیانداد ، درباره دعاوی اصلاح سند ثبتی بررسی شده و در اختیار کاربران قرار می گیرد امیدواریم استفاده های لازم را از این موضوع ببرند.

دعوای اصلاح سند شامل چه اسنادی می ‌شود؟

دعوی اصلاح سند ثبتی می ‌تواند شامل اموال منقول (سند وسیله نقلیه) و اموال غیرمنقول (سند ملک) و حتی مربوط به اسناد غیرمالی، مثل اسناد سجلی (شناسنامه یا سند نکاحیه) باشد.

برای درخواست اصلاح سند ثبتی ملک باید به کجا مراجعه کرد؟

به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، مرجع رسیدگی به دعوی اصلاح سند ثبتی، با توجه به تنوع آن و همین طور نوع سند و نحوه اشتباه و زمان اشتباه متفاوت است. در صورتی که در جریان رسیدگی مشخص شود در ثبت ملک و یا دفتر املاک اشتباه قلمی رخ داده، رسیدگی به آن براساس بند 3 ماده 25 قانون ثبت اسناد و املاک در صلاحیت هیأت نظارت ثبت است.

به گفته این وکیل پایه یک دادگستری، این موضوع سند ثبتی نیاز به تحلیل بیشتری دارد زیرا در صورتی که درخواست اصلاح سند به لحاظ کسر مساحت زمین (اختلاف در مساحت زمین) باشد، مثلاً چنانچه زمینی به شرط مساحت معین خریداری شده و مورد معامله قرار گرفته باشد، ولی مساحت آن کمتر باشد، در این خصوص مغایرت سند از مصادیق ماده 355 قانون مدنی و 149 قانون ثبت است که نیاز به طرح دعوا در مرجع صالح دارد.

برای اصلاح سند در زمینهای کشاورزی باید به کجا مراجعه شود؟

 به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، در خصوص اصلاح سند ثبتی زمین های کشاورزی، با توجه به اینکه واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسق و تشخیص استحقاق و تعیین مقدار زمینی که به هر یک از آنها واگذار می ‌شود براساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارضی است، و در صورتی که از آنها واگذار می‌شود.

براساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارضی است، و در صورتی که در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ دهد به موجب ماده 38 آیین‌نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلسین که مرجع صالح در زمان تصویب قانون، شورای اصلاحات ارضی بوده، همین مرجع ملزم است، آن را اصلاح ‌نماید. رسیدگی به اعتراض معترض و اصلاح سند با شورای اصلاحات ارضی می ‌باشد.

گرفتن سند برای بافت مسکونی روستاها

اگر اشتباه در سند مربوط به دفترخانه باشد چه باید کرد؟

به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، اگر اشتباه مربوط به سند تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی باشد وضع متفاوت است. زیرا براساس نوع اشتباه مرجع رسیدگی متفاوت می‌ گردد.

گاه اشتباه در تحریر شماره سند می‌ باشد یعنی چیزی را شبیه چیزی تصور و آن را می‌نویسند مثلاً 12 را 21 می ‌نویسند، یا با توجه به شباهت فردی که در واقع صاحب شناسنامه نیست وی را در دفتر پذیرفته و اقدام به تنظیم سند می ‌نماید.

چنانچه در تنظیم اسناد مجعول و توسط جاعلین این اتفاق واقع شود جاعل با تغییر عکس الصاق شده به شناسنامه، شخص دیگری را به جای شخص حقیقی (صاحب شناسنامه) معرفی و موجب اشتباه در تشخیص هویت توسط سردفتر می ‌شوند. که صرف‌نظر از جنبه‌ مجرمانه عمل، بحث اعتبار سند و به تبع آن اصلاح آن مطرح می‌شود.

گاه اشتباه به صورت اشتباه قلمی و غیرعمد در تحریر و ثبت شماره املاک یا مشخصات و نشانی ملک یا مالک یا شماره استعلامات و مستندات اسناد صورت می ‌گیرد. یا بخشی از عبارت سند، در ثبت دفتر یا متن سند از قلم می‌ افتد یا مورد معامله را سهواً کمتر از مقدار واقعی می ‌نویسند، و یا در هویت اصحاب سند، مشخصات موضوع سند، مندرجات و مفاد مستندات و استعلامات که معمولاً غیرعمد است. اشتباه رخ می‌ دهد.

اگر اشتباه از طرف دفتر اسناد رسمی باشد، به چه صورت باید اقدام شود؟

 اشتباهات ثبتی

اشتباهی که در جریان ثبت املاک و غیره روی می‌ دهد، مانند اشتباه در آگهی تحدید حدود، اشتباه در آگهی نوبتی، اشتباه در پذیرش و تقاضای ثبت، اشتباه در صورت ‌مجلس تحدید حدود و اشتباه در تفکیک، اشتباه در مساحت و حدود املاک، اشتباه در سند مالکیت، گرچه مبدأ این اشتباهات، در واقع، در اداره ثبت بوده ولی نتیجه آن بعدها در زمان تنظیم اسناد انتقال در دفاتر اسناد رسمی موجب و موجد مسائل و مشکلات برای دفاتر و همچنین طرفین سند خواهد بود.

 اشتباه حقوقی در موضوع سند

به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، این نوع اشتباه به پیروی از مسائل حقوقی و توجه وجود و اهمیت توافق طرفین در ارکان عقد مانند، نوع عقد، موضوع عقد و… به انواعی تقسیم که در نتیجه سند مربوطه نیز بر همین اساس صادر می‌ گردد و ارتباطی به سردفتر ندارد.

مانند اینکه فروشنده اتومبیل خاص را مورد ایجاب (فروش) قرار دهد و خریدار اشتباهاً (اتومبیل) دیگری را می‌پذیرد. این اشتباه چون به عمل دفترخانه ارتباطی ندارد لذا اصلاح آن نیز با تراضی و یا مراجعه به مراجع مربوطه صورت گیرد. زیرا از نظر حقوقی و در صورت احراز، با توجه به اشتباه موضوعی، اصولاً وقوع عقد مورد تردید و یا اینکه عقدی واقع نشده است.

اشتباه حکمی

اشتباه در استنباط از قوانین و یا تفسیر نادرست از قانونی موجود که اصطلاحاً اشتباه حکمی گفته می‌ شود و اصلاح و رفع آن پس از استعلام و استفتا از مراجع ذی‌صلاح صادرکننده حکم و یا مراجع دارای صلاحیت در تفسیر قوانین انجام می ‌شود.

اشتباه قلمی

که این نوع اشتباه در دفاتر اسناد رسمی متداول‌‌تر است و اصطلاحاً در حقوق به سهو قلم معروف است. مانند اشتباه در وکالتنامه مثلاً جای موکل و وکیل عوض شده و یا در اختیارات تفویضی اشتباهی روی داده است. یا اشتباه در شماره شناسنامه، کد ملی و سایر مشخصات متعاملین، یا قسمتی از متن سند جا افتاده، یا اشتباه در شماره انباری‌ها و پارکینگها در خصوص اسناد مربوط به انتقالات آپارتمانها رخ می ‌دهد. که نحوه تصحیح یا رفع آن با خود سردفتر است.

 اشتباه در تفکیک ملک

به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد نوع دیگری از اشتباهات، اشتباهاتی است که در عمل تفکیک یک ملک به قطعات و اجزای مختلف صورت می‌گیرد. و آن در مواردی است که حسب قانون افراز املاک مشاع ثبت اقدام به تفکیک ملک ولی به اشتباه می ‌نماید. که همین امر منجر به تنظیم سند شده و با همان اشتباه نیز سند انتقال تنظیم و صادر شده است.

اشتباه محاسبه

مانند اشتباه در مساحت و حدودی که سند مالکیت و سند انتقال با همان اشتباه تنظیم می ‌شود. با توجه به مطالب گفته شده، نحوه اصلاح اشتباهات ثبتی، نحوه برخورد با آنها و نحوه اصلاح یا رفع اثر از این اشتباهات صور مختلفی داشته اما با توجه به مجموعه قانون ثبت رفع اشتباه و تصمیم‌گیری نسبت به اشتباهات ثبتی و نحوه اصلاح یا رفع آنها به عهده هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است.

 اما برخی اختیارات هیأت نظارت در خصوص اشتباهات ثبتی به رؤسای واحدهای ثبتی تفویض شده که به موجب آن به رؤسای واحدهای ثبتی اختیار داده شده تا نسبت به اصلاح بعضی اشتباهات رأساً اقدام نموده و این گونه موارد را به هیأت نظارت واگذار نگردد.

اشتباهات در تنظیم سند در دفترخانه به چه صورت تصحیح می‌ شود؟

اشتباه در مواردی که گفته شد و نیز اشتباه در متن بعد از امضای متعاملین و قبل از امضای سردفتر و دفتریار، که در این گونه موارد مسئول دفترخانه می ‌تواند اشتباهات را با علامت‌گذاری و توضیح کامل به دنبال متن قبلی تحریر و مجدداً با توضیح لازم امضای متعاملین را اخذ و سپس به اصطلاح ذیل سند را بسته، خود و دفتریارش امضا نمایند.

اما چنانچه سند و ثبت دفتر با وجود اشتباهات مذکور تنظیم، ثبت و توسط اصحاب سند و نیز سردفتر و دفتریار امضا شده به اصطلاح بسته شده قابل اصلاح و رفع اشتباه به صور مذکوره نبوده و به حکم ماده 62 قانون ثبت، تراشیده و پاک کردن و الحاق کردن به هر نحوی از انحا در دفاتر ثبت اسناد و املاک ممنوع است.

کلیه الحاقات و آنچه که به جای کلمات تراشیده و یا در محل پاک شده نوشته می‌ شود از درجه اعتبار ساقط خواهد بود.

لذا در چنین وضعیتی و در حالیکه با وجود اشتباه در متن و مفاد سند و ثبت دفتر امضا ها زیر سند تکمیل شده باشد:

*اگر به طرفین سند دسترسی بوده و آنان حاضر به اصلاح اشتباه باشند مسئولین دفترخانه می ‌توانند با رعایت مقررات و اخذ مستندات صحیح، سند اصلاحی صادر کنند و در متن سند نیز تأکید نمایند. این سند اصلاحی با سند اصلی که شماره و تاریح آن در متن سند اصلاحی قید می‌گردد توأماً قابل اقدام و استناد می ‌باشد و چنین توضیحی هم در ملاحظات ثبت سند اصلی و حاشیه آن قید و امضا می ‌شود.

*زمانی که به طرفین سند دسترسی نیست و یا به هر علتی یکی از آنان حاضر به تنظیم سند اصلاحی نمی ‌شود. در این گونه موارد، دفترخانه رأساً قادر به اصلاح سند و یا تنظیم سند اصلاحی نخواهد بود و چاره ‌ای جز گزارش موضوع به ثبت استان مربوطه و یا اداره کل امور اسناد و سردفتران جهت کسب تکلیف نخواهد داشت.

اگر هنگام انتقال رسمی در امکانات آپارتمان اشتباه شود:

به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، در صورتی که سند انتقال اجرایی برای یک دستگاه آپارتمان با انباری و پارکینگ در دفترخانه تنظیم و پس از امضای نماینده مرجع قضایی به قائم‌ مقامی فروشنده و امضای خریدار و مسئولین دفترخانه، خلاصه معامله به ثبت محل ارسال شده ودر زمان اقدام مشخص شده که شماره آپارتمان مورد معامله یا انباری و یا پارکینگ و یا بعضی مشخصات مورد معامله با سوابق ثبتی مطابقت ندارد.

پس از انعکاس موضوع به دفترخانه معلوم گردیده که سند مطابق دادنامه صادره و قطعی شده تنظیم گردیده اشتباه، در واقع، در حکم صادره دادگاه واقع شده، در این مورد، دفترخانه بدون اعلام مراتب به مرجع صادرکننده حکم و قبل از اخذ حکم اصلاحی، صلاحیت اصلاح سند تنظیمی را نخواهد داشت، هر چند موضوع اشتباه مشخص بوده و صورت ‌مجلس تفکیکی هم در اختیار باشد. لذا در این مورد اصلاح سند با دادگاه خواهد بود.

اگر هنگام انتقال رسمی آپارتمان در مساحت و مقدار آپارتمان یا شماره قطعه اشتباه شود:

* به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، اگر در موقع تنظیم سند انتقال در مساحت و مقدار مورد معامله و یا شماره قطعه اشتباه صورت گرفته و سند به همین نحو امضا و به اداره ثبت ارسال شده و ضمن عمل معلوم شود اشتباهی صورت گرفته، در این حالت اگر دسترسی به طرفین سند مثلاً فروشنده نباشد، دفترخانه مراتب را به مراجع ذی ‌صلاح از جمله هیأت نظارت گزارش نموده و پس از صدور رأی هیأت، مطابق آن اقدام می ‌نماید.

*در مواردی که اشتباه در تصرف داده مانند اینکه شخصی قطعه‌ ای از ملک تفکیکی را خریداری نموده و سند انتقال هم صحیحاً برای همان قطعه تنظیم و صادر گردیده ولی در موقع تصرف قطعه متعلق به شخص دیگری را تصرف، و بر روی آن احداث بنا کرده و شخص دیگر که در واقع مالک اول بوده اشتباهاً قطعه تفکیکی متعلق به ایشان را تصرف نموده است.

یعنی جای دو نفر در تصرف عوض شده است. در این صورت نیز از موارد مداخله محاکم در اصلاح سند می‌ باشد. یا اشتباهات مؤثر در تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی که با همان اشتباه منجر به تنظیم سند انتقال و اسناد بعدی می ‌شود که اصلاح این موارد مستلزم طی تشریفات خاص از جمله اصلاح صورت‌مجلس و صدور مجوز از طریق ثبت استان و هیأت نظارت می ‌باشد و دفترخانه نمی ‌تواند رأساً اقدام به اصلاح نماید.

اگر دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای اصلاح سند را داشته باشد:

به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، در مواردی که رسیدگی به دعوی اختلاف در اصلاح سند در صلاحیت دادگاه باشد یعنی در صلاحیت سایر مراجع نباشد، در این صورت به ترتیب زیر اقدام می شود:

طرفین دعوی اصلاح سند چه کسانی هستند؟

خواهان شخصی است که درخواست اصلاح سند را بنا به دلایلی دارد. و خوانده طرف وی و نیز مرجعی است که باید نسبت به اصلاح سند بر اساس حکم دادگاه اقدام کند، مانند اداره ثبت، دفتر اسناد رسمی، دفتر طلاق یا ازدواج، اداره ثبت احوال …

چه دادگاهی صالح به رسیدگی اصلاح سند است؟

در مورد دعاوی مربوط به ثبت احوال دادگاه محل اقامت خواهان، در مواردی که دادگاه به عنوان مرجع رسیدگی به اعتراض در مورد اسناد صالح باشد، مانند اسناد مالکیت، دادگاه محل وقوع مرجع مربوط و در مورد اسناد مربوط به اموال منقول، مانند اتومبیل، دادگاه محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی می ‌باشد.

رسیدگی به دعوای اصلاح سند در دادگاه به چه صورت انجام می شود؟

به گفته وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد، در رسیدگی به دعوای اطلاح سند دادگاه باید احراز نماید موضوع سند وجود خارجی دارد یا داشته است.

به عبارتی اگر درخواست اصلاح سند ازدواج شده، بدون وجود اشخاصی که سند در مورد آنان باشد منجر به اعتبار بخشی به سند بدون موضوع خواهد شد. لذا در اصلاح سند باید شرایط موضوعی که برای آن سند تنظیم شده است مورد رسیدگی دادگاه قرار گیرد. و سپس درخواست اصلاحی با آنچه در واقعیت وجود داشته تطبیق داده شود و در صورت احراز مغایرت بین آنچه که موجود بوده با سند تنظیمی حکم به اصلاح آن صادر نماید.

شما مخاطب گرامی می توانید جهت مشاوره تخصصی در خصوص سند ثبتی با وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد مشاوره نمایید.

یا از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط بوده و تماس حاصل فرمایید.