تعریف مبایعهنامه و تفاوت آن با قولنامه
مبایعهنامه از دو کلمه (مبایعه) و (نامه) تشکیل شده است. مبایعه از ریشه بیع می‌باشد و بیع به معنای فروش است لذا مبایعهنامه را در عرف از واژه قولنامه به جای مبایعهنامه استفاده میشود و هر دو را به یک معنا به کار می‌برند
اما حقوقدانان و دادگاه‌ها میان آنها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی برای هر یک از آنها تعریف کرده‌اند.
قولنامه چیست؟
قولنامه نوشته‌ای است که غالباً به صورت سند عادی تنظیم میشود و حاکی از توافق دو نفر به منظور واقع ساختن عقدی در آینده به همراه ضمانت انجام تعهد می‌باشد. مثلاً در مواقعی که خریدار یا فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند، ولی چون مقدمات کار هنوز به طور کامل فراهم نشده است، لذا میان یکدیگر توافقاتی را در غالب قراردادی به نام قولنامه تنظیم می‌کنند که در آینده فروشنده با فراهم کردن مقدماتی مانند تهیه اسناد و مدارک، مفاصاحساب، پایان‌کار و… ملک را به نام خریدار انتقال دهد و به عبارتی به او بفروشد و یا در مقابل خریدار متعهد میشود مبلغ مشخصی را در مدت معین تهیه و جهت خرید آپارتمان به فروشنده تسلیم کند. از این رو بعضاً برای تنظیم انجام تعهدات طرفین مبلغی را به عنوان ضمانت یا وجه التزام تعیین می‌کنند که اگر یکی از آنها به تعهد خود عمل نکند وجه ضمانت شده به نفع طرف دیگر ضبط شود.
مبایعهنامه یا فروش‌نامه برخلاف قولنامه، تعهد و قول برای انجام معامله در آینده نیست بلکه به واسطه ایجاب و قبول در آن و شروطی که در آن وجود دارد، خرید و فروش و اصطلاحاً عقد بیع اتفاق افتاده است. و هر مبلغی که در مبایعه نامه تعیین بشود به عنوان ثمن معامله محسوب میشود حتی اگر مبلغ اندکی از کل مبلغ قرارداد به مالک پرداخت شود یا حتی ممکن است ملک تحویل شود و ثمن مدتی بعد از تنظیم مبایعهنامه پرداخت شود و در هر حال معامله انجام شده و خریدار، مالک ملک شده است. و امکان فسخ آن وجود ندارد مگر بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات قانونی قابل فسخ خواهد بود.
به توصیه وکلای متخصص امور ملکی و قراردادهای موسسه حقوقی کیانداد البته به شرطی که کلیه خیارات قانونی ساقط نشده باشد و در صورت عدم انجام تعهد از سوی فروشنده، خریدار می‌تواند از طریق دادگاه وی را الزام به انجام تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام خود نماید.
اما در قولنامه این امکان یا الزام متعهد (فروشنده) وجود ندارد به جز اخذ خسارت مندرج در قرارداد. البته گاهی اوقات ممکن است اسم قراردادی قولنامه باشد اما واژه خریدار و فروشنده در آن به کار رود و مفاد قولنامه دلالت بر نقل و انتقال ملک به صورت قطعی نماید در این صورت آثار عقد بیع بر آن حاکم است و صرف عنوان قولنامه مانع الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نخواهد بود. چون قصد و هدف واقعی طرفین در قراردادها ملاک عمل دادگاه‌ها است و نه صرف نام عنوان قرارداد به تنهایی.
انواع مبایعهنامه و مزایا و معایب آنها
مبایعهنامه ممکن است به صورت یک سند عادی و یا سند رسمی تنظیم شود. اسناد به دو دسته تقسیم می‌شوند: 1- عادی 2- رسمی
اسناد در سه حالت رسمی هستند و در سایر موارد عادی محسوب می‌شوند. شرایط عادی بودن اسناد عبارتند از:
1- کلیه اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی مانند سند مالکیت قطعی غیرمنقول (سند رهن، اجاره‌نامه رسمی).
2- کلیه اسناد صادره از اداره ثبت اسناد و املاک مانند سند منگوله‌دار ملک
3- کلیه اسنادی که توسط یکی از مأمورین ذی‌صلاح دولتی تنظیم میشود مانند رأی دادگاه‌ها، گواهینامه رانندگی، کارت ملکی و غیره (که البته این اسناد از نظر قانون مدنی رسمی محسوب می‌شوند).
غیر از این سه حالت کلیه اسناد عادی محسوب می‌شوند مانند مبایعه‌نامه‌های تنظیمی در دفاتر و آژانس‌های مسکن و همچنین اجاره‌نامه‌های تنظیمی در دفاتر املاک و قراردادهای تنظیمی میان دو نفر به صورت غیررسمی.
باتوجه به تخصص کاری وکلای مجرب موسسه حقوقی کیانداد گفته میشود: مزایا و معایب این اسناد: یکی از مزایای اسناد رسمی این است که از نظر قانونی و دادگاه‌ها کسی مالک شناخته میشود که سند مالکیت ملک به نام وی باشد حتی اگر آن را با مبایعهنامه عادی فروخته باشد. بنابراین خریدار با سند عادی نمی‌تواند در دادگاه‌ها علیه اشخاص ثالث طرح دعوا نماید یا مثلاً می‌تواند در ادارات و سازمان‌های دولتی مانند شهرداری، اداره آب و برق و غیره اقدامی به نفع ملک خریداری شده انجام دهد مگر اینکه ملک به نام او به صورت انتقال داده شود و یا از فروشنده علاوه‌بر مبایعهنامه وکالت‌نامه کاری هم داشته باشد. ماده 46، 47 و 48 قانون ثبت هم کسی را مالک می‌داند که ملک را رسماً به وی منتقل شده باشد.
بدون دیدگاه