همه چیز در مورد نحوه پرداخت در معاملات املاک
ثمن معامله
یکی از مهمترین ارکان مبایعه‌نامه، موضوع (ثمن معامله) می‌باشد. ثمن به معنای مبلغ و مالی است که در مقابل و به عوض تحویل ملک، از سوی خریدار به فروشنده داده می‌شود
که معمولاً از وجه رایج کشور یعنی ریال استفاده می‌شود. به همین دلیل به عقد بیع یعنی قرارداد خرید و فروش اصطلاحاً عقد معوض گفته می‌شود. معمولاً ثمن معامله در چند مرحله به صورت نقدی یا طبق توافق طرفین در قالب یک یا چند فقره چک اعم از عادی، تضمین شده یا رمزدار پرداخت می‌شود.
در قسمت ثمن معامله یعنی ماده 3 قرارداد باید ابتدا قیمت مقطوع و کل معامله هم به صورت ریالی و تومان و هم به حروفی و به عددی نوشته شود تا قرارداد از هر گونه ایراد و شبه‌ای در آینده در امان باشد.
اینکه ثمن معامله چگونه باید پرداخت شود، قانون خاصی وجود ندارد و بستگی به توافق طرفین و البته راهنمایی مشاور املاک دارد که برگرفته از عرف معاملات است. اما به طور کلی نباید ثمن و مبلغ قرارداد یکجا و یک دفعه به فروشنده تسلیم شود و الا ممکن است موجبات ضرر و زیان و خسارت خریدار فراهم شود.
توصیه مشاورین ما در موسسه حقوقی کیانداد این است که قسمتی از ثمن معامله را فی‌المجلس و همزمان با تنظیم سند با تاریخ دقیق هر پرداخت و نحوه پرداخت آن را اعم از نقد یا چکی را تعیین کنید بسته به اینکه همزمان با امضای مبایعه‌نامه ملک به تصرف خریدار درمی‌آید یا خیر. می‌تواند در پرداخت میزان مبلغ فی‌المجلس و ابتدای قرارداد تأثیر بگذارد. اما معمولاً تا زمانی که حداقل 80 تا 85 درصد کل ثمن معامله پرداخت نشده باشد نباید ملک یا آپارتمان در اختیار خریدار قرار بگیرد چون در غیر این صورت اگر خریدار در مهلت‌های تعیین شده نخواهد و یا نتواند باقی ثمن معامله را بپردازد امکان تخلیه آپارتمان وجود ندارد و اگر هم ممکن باشد نیاز به طرح دعوا در دادگاه دارد که بیش از شش ماه به طول می‌انجامد.
برای دریافت و پرداخت ثمن معامله حتی‌المقدور از وجوه نقد یا چک‌های تضمین شده و بانکی استفاده نمایید.براساس توصیه وکلای موسسه حقوقی کیانداد استفاده از چک‌های شخصی به هیچ وجه توصیه نمی‌شود مگر در صورت اطمینان و یا تضمین و ضمانت آن در پشت چک توسط یک شخص معتبر و مورد وثوق طرفین قرارداد. چون اگر چک شخص مواجه با برگشت شود برای فروشنده خطراتی دارد از آن جمله اینکه طبق نظر اکثریت دادگاه‌ها امکان فسخ معامله به واسطه برگشت چک حتی با شرط آن در قرارداد وجود ندارد و صحیح نمی‌باشد. مثلاً نوشتن این عبارت در قراردادها باطل است و رویه دادگاه‌ها آن را نمی‌پذیرد: (اگر یکی از چک‌های موضوع این قرارداد برگشت بخورد قرارداد خود به خود باطل است).
این شرط صحیح نیست و در صورت برگشت چک، تأثیری در قرارداد نداشته و فروشنده صرفاً باید اقدام به طرح دعوای الزام به پرداخت وجه چک علیه خریدار ملک نماید. به جای متن فوق باید این گونه شرط شود: (در صورت بی‌محل بودن هر یک از چک‌های این قرارداد، فروشنده ظرف مدت ده روز از تاریخ برگشت هر یک از آنها اختیار فسخ معامله بعلاوه ضبط ثمن دریافتی قبلی را دارد).
به شرط اولی می‌گویند شرط فاسخ و به شرط دومی می‌گویند شرط فسخ. شرط فاسخ در سایر قسمت‌های قرارداد درست است فقط نسبت به چک مورد قبول اکثریت دادگاه‌ها نمی‌باشد چون معتقدند چک وسیله پرداخت است نه کسب اعتبار لذا تسلیم چک همانند تسلیم پول نقد است و تأثیری در معامله نمی‌گذارد.
نکته: در هنگام تنظیم ماده 3 قرارداد حتماً دقت شود که واژه‌ها و کلمات مربوط به پرداخت چگونه نگارش و نوشته می‌شوند مثلاً نوشتن اینکه فلان مبلغ پرداخت گردید یا خواهد شد خیلی با هم فرق دارند. گاهی نوشتن این کلمات چه به عمد و چه به صورت سهوی بسیاری از خریداران و فروشندگان را با مشکلات حقوقی مواجه می‌کند که تشکیل پرونده‌های متعدد در محاکم به واسطه همین ریزه‌‌کاری‌ها دلیل بر این ادعا است. اگر بخشی از ثمن معامله نقداً پرداخت می‌شود، قید شود نقداً پرداخت شد نه اینکه پرداخت می‌گردد اگر به صورت چک است باید نوع چک و مشخصات کامل آن مانند بانک، شعبه، تاریخ، مبلغ و حتی صادرکننده آن را در قرارداد وارد کنید. حتماً فروشندگان دقت کنند چک دریافتی متعلق به شخص خریدار باشد و اکیداً توصیه می‌شود از قبول چک سایر اشخاص خودداری شود زیرا شاید حساب صاحب اصلی مسدود باشد یا فوت شده باشد یا چک برگشتی داشته، فراری باشد و غیره. اما در مواقع ناچاری که چک توسط شخصی غیر از خریدار داده می‌شود حتماً از خریدار بخواهید پشت چک را به عنوان ضامن امضا نماید و در قرارداد به این موضوع اشاره شود. اما توصیه ما به خریداران این است که چنانچه در قرار توافق گردیده که برای قسمت اول ثمن معامله در روز تنظیم قرارداد فلان مبلغ را در قالب یک فقره چک به دفتر معاملات ملکی بیاورند تا به فروشنده تسلیم شود، حتماً از چک تضمین شده یا چک بانکی استفاده شود. چون هر دو آنها به نام خود خریدار صادر می‌شود و با دو امضا پشت آن قابل انتقال به فروشنده خواهد بود زیرا اگر معامله بر هم زده شود مشکلی برای خریدار پیش نمی‌آید و از آن چک شخصاً می‌تواند استفاده کند و آن را نقد کند ولی اگر از چک رمزدار و یا بین بانکی استفاده کند در مواقع بروز اختلاف میان طرفین و عدم وقوع معامله، خریدار با مشکل مواجه می‌شود چون چک رمزدار به درخواست خریدار توسط بانک به نام فروشنده و به حساب او در بانکی که حساب دارد صادر می‌شود و نیازی به پشت‌نویسی خریدار مواجه با مشکل شده و باید دست به دامن فروشنده شود و اگر انصراف از سوی خریدار بوده معمولاً فروشنده همکاری نمی‌کند و وجه چک بلاتکلیف می‌ماند.
در قسمت تعیین مراحل پرداخت ثمن معامله حتماً تاریخ‌های پرداخت هر مرحله دقیقاً نوشته شود. و اگر قرار است بخشی از ثمن معامله از طریق به رهن دادن آن به مستأجر باشد حتماً به این موضوع صراحتاً اشاره شود و الا ممکن است به واسطه عدم توان پرداخت مبلغ توسط خریدار در موعد مقرر، در این صورت فروشنده اصطلاحاً دبّه کند و به واسطه خیار فسخ معامله را به هم بزند و از خریدار خسارت نیز دریافت کند و اگر این اشتباه از سوی مشاور املاک باشد غیرقابل بخشش است. مثلاً بابت ثمن معامله‌ای که قسمتی از آن از طریق به رهن دادن ملک یا آپارتمان تأمین و پرداخت می‌شود این گونه درج شود: (حسب توافق طرفین مقرر شد بلافاصله پس از امضای مبایعه‌نامه، ملک فوق جهت رهن و یا اجاره به فلان بنگاه ملکی سپرده شود و 40 میلیون تومان از ثمن معامله از محل رهن ملک فوق به فروشنده پرداخت می‌شود.
چنانچه تا تاریخ فلان ملک موضوع قرارداد رهن و یا اجاره داده نشود خریدار مکلف است در فلان تاریخ نسبت به پرداخت آن اقدام کند در غیر این صورت فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
وکلای متخصص مادر امورقراردادها درموسسه حقوقی کیانداد می گویند اگر قسمتی از ثمن معامله چک می‌باشد نباید بنویسید نقداً پرداخت شد چون ممکن است بعداً برای فروشنده مشکل به بار آورد مانند زمانی که خریدار مدعی باشد طبق مفاد قرارداد من آن را نقداً پرداخت کرده‌ام و دادگاه هم مفاد قرارداد را ملاک قرار می‌دهد.
پرداخت قسمت آخر ثمن معامله را برای روز محضر و حضور در دفترخانه اسناد رسمی تعیین کنید تا بتوانید اهرمی برای الزام به حضور فروشنده به دفترخانه داشته باشید و الا اگر همه ثمن را قبل از دفترخانه پرداخت کنید ممکن است فروشنده خود را متعهد به حضور در موعد مقرر نداند و دچار مشکلات حقوقی عدیده ناشی از عدم تنظیم سند رسمی انتقال شوید.
توصیه ما به فروشندگان نیز این است که تاریخ تحویل ملک و آپارتمان همزمان با تاریخ تسویه کامل ثمن معامله در دفترخانه باشد و الا احتمال هر گونه مشکلی قابل پیش‌بینی است. مانند اینکه خریدار آپارتمان را تصرف کند اما باقیمانده بدهی خود را نپردازد که در این صورت تخلیه کردن آن آپارتمان عملی نخواهد بود.
نکته: خریداران توجه کنند که هیچگاه برای پرداخت ثمن معامله آن را مستقیماً به حساب فروشنده واریز نکنند چون از نظر حقوقی و رویه دادگاه‌ها امکان اثبات اینکه آن وجه مربوط به مبایعه‌نامه است وجودندارد و پرداخت آن به منزله طلب جداگانه فروشنده از خریدار محسوب می‌شود. برای هر پرداختی باید صورتجلسه تنظیم شود و به امضای دو طرف و شهود برسد.
اگر مرتکب این اشتباه شدید سریعاً از فروشنده بخواهید طی صورتجلسه‌ای در دفتر املاک دریافت آن را بابت فلان قرارداد تصدیق و امضا نماید. تأخیر و تعلل در این قضیه اقدامی خطرناک و دارای بار مالی و حقوقی سنگینی خواهد بود.
اگر قرار است خریدار بخشی از ثمن معامله را با دریافت وام بانکی و غیره به فروشنده بپردازد از خود سوال کند که آیا می‌توانند در مدت مقرر این کار را انجام دهند یا خیر؟ از طرفی به فروشندگان توصیه می‌شود در چنین مواقعی حتماً حق فسخ برای خود پیش‌بینی کنند تا اگر به هر دلیلی خریدار نتوانست وام را فراهم کند بتوانند مبایعه‌نامه را فسخ کنند و درگیر اما و اگرهای خریدار در خصوص دریافت وام قرار نگیرند و الا امکان فسخ و فروش آن را به هیچ شخص دیگری نیز ندارند.
اگر ملک یا آپارتمان موضوع معامله دارای مستأجر است و مبلغی به عنوان قرض‌الحسنه نزد فروشنده دارد حتماً باید در قسمت ثمن معامله نوشته شود که بابت قرض‌الحسنه دریافتی فروشنده از مستأجر مثلاً 20 میلیون تومان از ثمن معامله بدین شکل پرداخت و تهاتر شده و پس از امضای قرارداد، مسئولیت پرداخت قرض‌الحسنه مستأجر ملک دعوت شود تا با ارائه اجاره‌نامه در پشت آن انتقال مالکیت و تغییر موجر قید و به امضای خریدار، فروشنده و مستأجر فعلی برسد تا تکلیف هر سه نفر مشخص شود.
در تنظیم مبایعه‌نامه حتماً دقت کافی به خرج دهید و به جزئیات توافقات توجه کنید و از مشورت و مذاکره با وکیل قراردادها غافل نشوید وکلای ملکی و وکیل قرارداد مؤسسه حقوقی کیانداد برای کمک و مشاوره در امور قراردادها همراه شما هستیم به شما توصیه می‌کنیم که کار آن بررسی، مشاوره و تنظیم آنلاین انواع قراردادهای ملکی است
بدون دیدگاه