0
طرفین قرارداد خرید و فروش ملکطرفین قرارداد خرید و فروش ملک

طرفین قرارداد خرید و فروش ملک

طرفین قرارداد خرید و فروش ملک

در این مقاله به موضوع طرفین قرارداد خرید و فروش ملک و معامله میپردازیم و همانگونه که در مقاله قبلی یعنی اقدامات قبل از انجام معامله ملک و املاک   مطالعه کردید اینبار در خصوص طرفین قرارداد صحبت میکنیم .

طرفین قرارداد چه کسانی هستند؟

اشخاصی که مشخصات و نامشان در مبایعه‌ نامه به عنوان خریدار و فروشنده نوشته شده به آنها طرفین قرارداد خرید و فروش ملک یا متبایعین می گویند بطوریکه فروشنده یا خریدار  امکان دارد یک و یا چندین شریک باشند که در آپارتمان به صورت شراکت و بدون اینکه تعیین کردن سهم شریک هستند و یا حتی سهم مشخصی دارند مثل سه دانگ از شش دانگ کل ملک

.

اقدامات قبل از خرید و فروش ملک

از نظر وکیل ملکی موسسه حقوقی کیانداد در زمان خرید و فروش آپارتمان و ملک پیش از تنظیم مبایعه‌نامه در آغاز طرفین قرارداد خرید و فروش ملک چه به عنوان یکی از طرفین معامله و چه به عنوان مشاور ملک باید تمام سندها و مدارک شناسایی طرفین را به طور دقیق از روی اصل مدارک بررسی نمایید و هیچ وقت بررسی را از روی کپی کارت ملی و یا شناسنامه و یا کارت پایان خدمت و نظایر آن انجام ندهید حتی اگر کپی برابر اصل هم سندیت کامل را ندارد.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

چه زمانی باید از تنظیم سند خودداری کرد

در نظر داشته باشید در موارد مشکوک از تنظیم کردن سریع قرارداد خودداری نمایید بخاطر تبعات قانونی تقلبی بودن اسناد و مدارک و ضرر ناشی از آن مشکلات زیادی را برایتان در بردارد حتی در صورتی که سوء نیتی نداشته باشید.

به طور مثال امکان دارد تحت عنوان خرید مال غیر مورد تعقیب کیفری از طرف مراجع قضایی قرار بگیرید. همراه با بررسی مدارک، اطلاع عرفی و ظاهری از وضعیت شخصی و مزاجی فروشنده و خریدار مهم است بدین معنی که از نظر عقلی دچار مشکل نبوده و ممنوع‌المعامله نباشد مثل تاجران ورشکسته، یا داراییشان به صورت مصادره ای یا مزایده ای نبوده باشد چون در صورت ثابت کردن هر کدام از حالت ها در هنگام انجام معامله، قرارداد را به حالت باطل و یا فسخ کردن قرار می دهد.

بنا به توصیه وکلای با تجربه موسسه حقوقی کیانداد طرفین قرارداد خرید و فروش ملک بعد از مطمئن شدن از اصل بودن و مطابقت اسناد و مدارک هویتی طرفین قرارداد، بررسی نمایید که شخصی که مبایعه‌نامه را امضا می کند بعنوان مالک اصلی یا خریدار اصلی آپارتمان هست یا نماینده و قائم‌مقام قانونی مثل وکیل، قیوم، وصی، ولی و … که در این صورت اصل مدارک قائم‌مقام مثل وکالت‌نامه، ولی صغیر یا دیوانه، شناسنامه، وصیت‌نامه، قیم‌نامه، معرفی‌نامه نمایندگی، رؤیت و کپی برابر اصل هم به امضای طرفین رسیده و ضمیمه قرارداد گردد.

توصیه می شود در هر سند که طرف مقابل یا دو طرف قرارداد امضا می کنند اثر انگشت هم زیر امضا درج شود تا از اشکالات احتمالی و ادعای تقلبی بودن امضا در امان باشید.

همه چیز در مورد نحوه پرداخت در معاملات املاک

وقتی که خریدار یا فروشنده بیش از یک نفر باشند

در صورتی که فروشنده یا خریدار یک نفر نباشد صرف‌نظر از مقدار سهام شراکت آنها در مالکیت آپارتمان یا ملک، باید شخصاً یا توسط قائم‌مقام قانونی ذیل قرارداد را امضا و اثر انگشت کند و چنانچه یکی از طرفین قرارداد خرید و فروش آن را امضا نکنند بدون کسب اجازه دادگاه معامله انجام نمی شود به این دلیل که در غیر این صورت به عنوان فروش و خرید مال غیر تحت تعقیب قانونی خواهید بود بعنوان مثال معامله نسبت به ملکی که تعلق به وراث دارد و یکی از وراث در زندان یا بیمارستان باشد. بجر در مواقعی که شخص غایب به یکی از وراث و یا شخص دیگری حق وکالت بدهد.

پیشنهاد ویژه کیانداد :   اخذ تأمین از اتباع بیگانه

متأسفانه دیده شده برخی از مشاورین املاک با وجود عدم حضور یکی از ورثه یا شرکا اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه می‌کنند و به واسطه عدم امضای آن فرد امکان سند رسمی تا مدت‌ها به تعویق می‌افتد و طرفین و شخص مشاور املاک با مشکل حقوقی و کیفری مواجه می‌گردند.

بعضی از مشاورین املاک با وجود عدم حضور یکی از وراث یا شرکا اقدام به تنظیم مبایعه‌نامه می کنند و به خاطر نبودن امضای آن شخص ممکن است سند رسمی تا مدت ها به تأخیر بیافتد و طرفین خرید و فروش ملک و شخص مشاور املاک با مشکل حقوقی و کیفری روبرو می شود.

مشخصات فروشنده

بنا به توصیه وکلای مجرب موسسه حقوقی کیانداد در قسمت مشخصات فروشنده باید اطلاعات کامل فروشنده یا فروشندگان نوشته شود مانند نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، محل صدور، کد ملی، تلفن ثابت و همراه، آدرس دقیق.

نکته مهم: در صورتی که به جای خریدار یا فروشنده، وکیل یا قائم‌مقام او حاضر باشد باز هم مشخصات شخص اصلی به سود او خرید و فروش صورت می گیرد نوشته شود اما باز هم متاسفانه دیده شده در مبایعه‌نامه‌هایی که پرینتی هستند مشخصات وکیل یا قیم در بخش خریدار یا فروشنده وارد می گردد که این کار اشتباه بزرگی به حساب آمده و نوعی کلاهبرداری شمرده می شود.

بنابراین اگر قرار باشد آپارتمان یا ملک برای یک کودک یا یک شخصی تنظیم شود در این صورت مشخصات کودک یا فرد باید در ماده ۱ قرارداد وارد گردد و در بخش توضیحات به شماره و تاریخ و مشخصات وکیل و وکالت‌نامه یا ولی و شناسنامه او یا قیم و قیم‌نامه وی اشاره شود.

مشخصات خریدار یا خریداران

اطلاعات خریدار یا خریداران به طور دقیق و براساس اسناد سجلی یعنی شناسنامه و کارت ملی و مثل اطلاعات فروشنده نوشته شود.

هنگام نوشتن آدرس دقت داشته باشید نشانی فروشنده نباید همان نشانی محل وقوع ملک یا آپارتمان باشد مگر در حال حاضر، آدرس دیگری جز آن آدرس نداشته باشد چون اگر آپارتمان همزمان با تنظیم مبایعه‌نامه به خریدار تحویل داده شود و دیگر امور اداری نیاز به گذشت زمان داشته باشد و فروشنده به هر دلیلی به تعهد خود عمل نکند نشانی دیگری از او در دست نیست بنابراین می توان آدرس محل کار را به عنوان نشانی نوشته شود. در هنگام نوشتن آدرس توجه کاملی به کوچه، پلاک، طبقه، واحد، شرقی، غربی، جنوبی شود.

پیشنهاد ویژه کیانداد :   تنظیم انواع قراردادها

معامله با اشخاص حقوقی

برخی مواقع یکی از دو طرف معامله یا هر دو آنها امکان دارد جزء افراد حقوقی باشند. منظور از افراد حقوقی یعنی شرکت ها و مؤسسات تجاری و غیر تجاری که مطابق تشریفات قانون تجارت در اداره ثبت شرکت ها به ثبت رسید باشد در این موقع باید:

چه زمانی دو طرف معامله جزء افراد حقوقی محسوب می شوند

اولاً: باید معامله با نام شرکت یا موسسه تنظیم شده و مشخصات شرکت از روی اساسنامه و رؤیت آخرین آگهی تغییرات شرکت چاپ شود و در روزنامه رسمی کشور در متن مبایعه‌نامه و در بخش فروشنده یا خریدار درج شود. ولی تنظیم و امضای قرارداد باید از طریق فرد یا افراد صاحب امضای شرکت که در اساسنامه از آنها اسم برده شده انجام شود و آن هم طبق معرفی‌نامه‌ای که از طرف مدیرعامل شرکت تنظیم و ضمیمه قرارداد گردد.

نحوه معامله با وراث

هر گاه فروشندگان وراث مالک اصلی ملک باشند در مرحله اول باید اقدام به گرفتن گواهی حصر وراثت  و بعد مالیات بر ارث کنند چون در گواهی حصر وراثت صادر شده از شورای حل اختلاف محل فوت مشخصات وراث موقع فوت ملک قبلی و همچنین مقدار سهم وراث در آن نوشته شده است.

ثانیاً: باید در گواهی مالیات بر ارث اطلاعات ملک و آپارتمان متوفی که قرار است مورد معامله قرارگیرد اشاره شده والا امکان تنظیم مبایعه‌نامه وجود ندارد برای اینکه مالکیت ورثه نسبت به آن محرز نمی باشد.

برخی مواقع نام خانوادگی وراث یا برخی از آنها با متوفی تفاوت دارد به همین خاطر به بخش توضیحات شناسنامه هم دقت کنید و اصلاحات احتمالی را طبق آن در مبایعه‌نامه درج کنید.

نکته: معامله با اتباع غیرایرانی نسبت به اموال غیرمنقول مثل آپارتمان و زمین ممنوع است مگر در صورت توافق و معاهده دولت ایران با دولت خارجی.

نکته مهم: با اتباع غیرایرانی معامله نسبت به اموال غیرمنقول مانند آپارتمان و زمین امکان پذیر نیست بجز در مواقع توافق و معاهده دولت ایران با دولت خارجی.

انواع وکالت‌نامه

وکالت نامه سندی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و اطلاعات موکل اعم از فروشنده یا خریدار و اطلاعات وکیل و همچنین اختیارات وکیل در آن نوشته می شود. وکالت نامه امکان دارد عادی و یا بلاعزل بوده باشد. در صورت بلاعزل بودن برکناری وکیل امکان پذیر است اما نه به این معنا که موکل خودش نتواند معامله را انجام بدهد.

وکالت‌نامه چیست؟

به طور دقیق تر اینکه امکان دارد شخصی با ارائه اصل وکالت‌نامه معامله‌ای را انجام دهد ولی امکان دارد قبلاً این آپارتمان یا ملک بی اطلاع وکیل توسط خود موکل (مالک) به شخص دیگر فروخته یا رهن داده شده، به همین خاطر باید از این اقدامات احتمالی هم به روشی کسب اطلاع کنید.

همین طور قابل به ذکر هست که وکالت یک عقد جایز  به حساب می آید و با بروز عارضه هایی مثل ورشکستگی، فراموشی، جنون، مرگ و … در وکیل و یا موکل، وکالت را هر چند که بلاعزل باشد بی اعتبار می کند.

پیشنهاد ویژه کیانداد :   چرا باید قبل از معاملات ملک با وکیل ملکی مشورت کنیم؟

سفارش می شود حتی المقدور با وکالت‌نامه معامله نشود به خصوص به طور تفویض وکالت برای اینکه با فوت موکل (مالک) و باطل شدن وکالت‌نامه، وراث او امکان دارد مدعی مالکیت آپارتمان یا ملک شود. مگر در هنگام ناچاری به همین خاطر حتماً در کنار گرفتن وکالت‌نامه از فروشنده، یک مبایعه‌نامه هم میان طرفین تنظیم گردد.

در معامله به وسیله وکالت‌نامه به موارد ذیل دقت کنید:

۱- از زنده بودن موکل و وکیل قبلی با اطلاع باشید.

۲- گرفتن گواهی اعتبار وکالت از نخستین دفترخانه تنظیم کننده

۳- مشاهده و بررسی دقیق وکالت‌نامه اصلی و اولی

۴-حدود اختیار وکیل مثل اینکه آیا وکالت‌نامه کاری و اداری هست یا در رابطه به نفس معامله است بدین معنی که امکان خرید و فروش در آن ذکر شده یا خیر.

۵-آیا وکیل اختیار گرفتن وجه، اعم از ثمن، ماالاجاره، قرض الحسنه و … را دارد یا خیر. برخی اوقات در بنگاه های معاملات ملکی بی توجه به حد اختیارات وکیل معامله فروش و اجاره را تنظیم می نمایند و پس از آن با اعتراض مالک اصلی روبرو می شوند.

چه بسا دیده شده که وکیل فقط اجازه فروش یا اجاره را دارد ولی در وکالت‌نامه اختیار گرفتن ثمن یا مال الاجاره یا قرض الحسنه را به وکیل تسلیم می نمایند که این خود خلاف محض بوده و مسئولیت ایجاد می کند. در این مواقع از تنظیم مبایعه‌‌نامه یا اجاره‌نامه خودداری کنید تا وکالت‌‌نامه جدید با گرفتن ثمن معامله یا گرفتن قرض‌الحسنه یا مال‌الاجاره را ارائه دهد.

۶- آیا وکیل اختیار اسقاط خیارات قانونی را دارد؟

۷- وکالت کلی نباشد بدین صورت که در خصوص کل اموال منقول و غیرمنقول موکل.

گرفتن کد رهگیری در معاملات

در حال حاضر با گرفتن کد رهگیری می شود راحت تر معامله کرد و در صورتیکه قبلاً ملک مورد معامله قرارگرفته و به فرد دیگری انتقال داده شده دیگر امکان گرفتن کد رهگیری از طریق آژانس‌های ملکی وجود دارد ولی باز هم راه کلاهبرداری و فروش مال غیر کاملاً بسته نشده برای اینکه ممکن است آپارتمان قبلاً بدون کد رهگیری و با مبایعه‌نامه عادی به غیر انتقال داده شده و در مرتبه دوم با کد رهگیری انتقال شود به این صورت که فروشنده ملک را به دو نفر فروخته باشد.

صرف گرفتن کد رهگیری نمی شود صددرصد تضمین کننده خرید و فروش بی عیب یک ملک باشد بنابراین کسی که از نظر زمان، معامله او مقدم بوده، هر چند که کد رهگیری نگرفته از نظر حقوقی و از نظر دیدگاه محاکم بعنوان مالک شناخته می شود و نفر دو باید اقدام به طرح دعوای فروش مال غیر علیه مالک اصلی و مطالبه خسارت و ثمن پرداختی از او کند.

شما مخاطبان عزیز قبل از هر گونه اقدام حقوقی در زمینه خرید و فروش املاک و انجام دادن معاملات با وکیل ملکی در موسسه حقوقی کیانداد مشاوره نمایید.

در پایان کاربران عزیز اگر هر گونه سوالی داشته باشید می توانید از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط باشید.

دیدگاهتان را بنویسید

طراحی سایت و سئو سیبل