اهمیت آشنایی با معاملات ملکی

در این مقاله درباره موضوع اهمیت آشنایی با معاملات ملکی را مطابق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد می پردازیم با ما همراه باشید.

مراحل معاملات ملکی

در مورد مهم بودن آشنایی با معاملات ملکی موسسه حقوقی کیانداد می گوید: چون مفاهیم و اصطلاحات حقوقی همواره به زبان عربی است برای افراد عموم و غیر حقوقی غیر قابل درک است به همین خاطر همیشه در مطالب نوشته شده در این بخش سعی شده تا جایی که امکان دارد توانسته باشیم زبان و ادبیات حقوقی را هر چه ساده  و قابل فهم تر برای عموم مردم بیان کنیم با این کار بیشتر اشخاص ازخواندن مطالب حقوقی بیشترین استفاده و لذت را ببرند بدون این که  در فهم و درک مشکلی داشته باشند.

از این رو موسسه حقوقی کیانداد طی تجربیات عملی که در مورد دعاوی حقوقی در مورد مسائل ملکی و قراردادها که وکالت آنها را وکلای ملکی انجام داده اند و همچنین به خاطر مشاوره و تنظیم چندین قرارداد از جمله مبایعه نامه، سرقفلی، شراکت در ساخت، اجاره نامه و دیگر قراردادهای پیمانکاری غیره، تصمیم بر این شد که بعضی از بخش هایی درباره معاملات ملکی را ارائه دهیم.

اهمیت آشنایی با معاملات ملکی

مهم ترین بحث حقوقی در نظام حقوقی ایران بحث معاملات ملکی، خرید و فروش با عنوان بیع است که در آن مقررات مختلفی درباره آن آورده شده است، یکی از احتیاجات و نیازها خرید آپارتمان و ملک برای کسب و کار و سکونت به حساب می آید و این کار موجب بالا رفتن بازار تقاضا در تمام زمان و مکان می شود و از طرف دیگر وارد شدن بعضی اشخاص مقتصد و دارای سرمایه در این حوزه و دلال بازی های باعث زیاد شدن قیمت می شود بطوریکه در حال حاضر خریدن ملک از عهده هر کسی خارج شده لذا اشخاص با گرفتن قرض و وام و فروختن بعضی از دارایی مثل طلای همسر و فرزندان و زیر بار قسط بانکی قرارگرفتن و در نهایت مواجهه شدن با طلبکاران کوچک و بزرگ می شود.

مراحل انجام معاملات ملکی

بعد از تنظیم قرارداد معاملات ملکی و پرداخت تمام و یا بخشی از ثمن معامله و قبل از اینکه سند تنظیم شود به دلایلی از جمله در رهن بودن ملک و یا کامل نشدن آپارتمان و یا مشکلات ثبتی و اداری و شهرداری و سایر موارد نمی شود در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی حاضر شود در این موقع خریدار باید راه کاری انتخاب کند و اولین راه کاری که به طور معمول انجام شده مراجعه به قرارداد و خواندن شرایط قرارداد است و این چیزی است که در ابتدای نوشتن قرارداد به آن توجه نشده و تنها با تنظیم در دفتر املاک و امضا کردن قرارداد رضایت خود نسبت به معامله اعلام شده است.

شرایط انجام معاملات ملکی

همینطور بعضی مواقع فروشنده به خاطر بیشتر شدن قیمت ملک از قرارداد ضرر دیده و به دلایلی می خواهد قرارداد معاملات ملکی را فسخ کند و چون خریدار باید ثمن معامله را طی چند مرحله پرداخت کند ولی به تعهدات خود عمل نکرده لذا به مفاد قرارداد مراجعه می کند و به خیال خود می تواند توسط عدم پرداخت ثمن معامله و یا به واسطه برگشت چک ها قرارداد را فسخ کند در این شرایط است که برای مراحل حقوقی پیش وکیل ملکی و یا مشاور حقوقی می رود. در این مواقع وکیل ملکی اظهارات فروشنده و خریدار را شنیده و سپس به مطالعه مفاد شرط قرارداد و شرایط فسخ معامله می رود که از قبل توسط طرفین مهر و امضا کرده اند.

اسقاط کافه خیارات در قرارداد به چه معناست؟

در معاملات ملکی قراردادها بیشتر شامل چنین عبارت هایی هستند: کافه خیارات قانونی از طرفین گرفته شده حتی خیار غبن اگر چه فاحش و یا افحش باشد. معنی این عبارت بدین صورت است که فسخ در معامله به هیچ شرایط ممکن نیست یعنی خریدار و فروشنده که قصد فسخ معامله را داشته باشند دچار یک بن بست حقوقی و قراردادی می شوند و راهی جز طی کردن مسیر دادگاه را ندارند که امکان دارد هیچ نتیجه ای هم نداشته باشد و منجر شود که سالها و ماهها ادامه داشته باشد.

مراجعه کردن به وکیل ملکی در این شرایط یک مسکن کوتاه به حساب می آید و نمی توان از وکیل انتظار این را داشت که معجزه کند تنها وکیل می تواند تا حدی از جلوی ضرر جلوگیری نماید.

تاکید ما بر این هست که پیش از اقدام کردن به معامله به خصوص معاملات ملکی چه از نوع خرید و فروش، شراکت در ساخت، پیش فروش و دیگر قراردادهای پیمانکاری به وکلای متخصص در دعاوی و قراردادهای ملکی مراجعه کرده و با استفاده از تجربیات و تخصص یک فرد حقوقدان از ضرر و زیان جلوگیری نمایید چون مراجعه به وکیل بعد از بستن قرارداد و برخورد کردن با بن بست حقوقی مثل نوشدار بعد از مرگ سهراب می باشد.

تعریف مبایعه‌نامه و تفاوت آن با قولنامه

مبایعه‌‌نامه از دو کلمه (مبایعه) و (نامه) تشکیل شده است. مبایعه از ریشه بیع می‌باشد و بیع به معنای فروش است لذا مبایعه‌نامه را در عرف از واژه قولنامه به جای مبایعه‌نامه استفاده می‌شود و هر دو را به یک معنا به کار می‌برند اما حقوقدانان و دادگاه‌ها میان آنها تفاوت قائل هستند و آثار حقوقی متفاوتی برای هر یک از آنها تعریف کرده‌اند.

قولنامه چیست؟

نوشته ای که به صورت یک سند معمولی تنظیم می شود را قولنامه می گویند و رضایت از توافق دو نفر به خاطر عقدی است که در آینده همراه با ضمانت انجام می شود به طور مثال زمانیکه خریدار یا فروشنده بخواهند معامله ای را انجام دهند، اما مراحل اولیه آن به صورت کامل آماده نیست.

در این مواقع چندین توافق را به صورت قرارداد به نام قولنامه در میان خودشان تنظیم می کنند  تا فروشنده با تهیه کردن مقدمات مثل تهیه مدارک و اسناد، پایان کار، مفاصاحساب و غیره در آینده ملک را انتقال به نام خریدار بدهد و به عبارتی واضح به او بفروشد و خریدار تعهد می کند در مدت زمان مشخص مبلغ را تهیه و برای خرید آپارتمان به فروشنده بدهد، به این خاطر بعضی مواقع برای این تعهدات هر یک از طرفین به عنوان ضمانت یا وجه التزام مبلغی را تعیین کنند و در صورت عمل نکردن طرفین به تعهد ضمانت به نفع طرف دیگر قرار گیرد.

تفاوت مبایعه نامه و قولنامه

برخلاف قولنامه مبایعه نامه یا فروش نامه تعهدی برای معامله در آینده نمی باشد بطوریکه بخاطر قبول کردن آن و شرط هایی که در آن وجود دارد خرید و فروش و در اصطلاح عقد بیع در آن صورت گرفته است، و مبلغی که در مبایعه نامه تعیین شده تحت عنوان ثمن معامله به حساب می آید حتی اگر مقدار کمی از مبلغ کل قرارداد به مالک پرداخت شده باشد و این امکان را دارد که ملک تحویل خریدار شود و ثمن مدتی بعد از مبایعه نامه که تنظیم شده پرداخت گردد در این صورت معامله صورت گرفته و خریدار، مالک ملک به حساب می آید و فسخ در معامله انجام نمی گردد و باطل کردن آن وجود ندارد بجز در شرایط ضمن عقد یا خیارات قانونی که قابل فسخ خواهد بود.

همه چیز در مورد نحوه پرداخت در معاملات املاک

در صورتی که تمام خیارات قانونی از بین نرفته باشد و در صورتی که فروشنده به تعهد خود عمل نکرده باشد خریدار می تواند توسط دادگاه فروشنده را مجبور به انجام تنظیم سند و تعهد و انتقال ملک به نامه خودش بنماید.

ولی در قولنامه الزام متعهد فروشنده وجود ندارد جز گرفتن خسارت ذکر شده در قرارداد طوریکه بعضی مواقعامکان دارد نام قراردادی قولنامه بوده اما واژه خریدار و فروشنده در آن استفاده شده و مفاد قولنامه دلیل بر نقل و انتقال ملک به طور قطعی باشد که در این مواقع اثر عقد بیع برآن حاکم می شود و عنوان قولنامه مانع الزام فروشنده به انتقال ملک به نام خریدار نمی شود زیرا هدف اصلی طرفین در قراردادها ملاک عمل دادگاه ها است نه به تنهایی اسم قرارداد

انواع مبایعه‌نامه

مبایعه نامه به شکل یک سند عادی و یا سند رسمی تنظیم می گردد و به دو دسته تقسیم می شود:

1- عادی 2- رسمی

سندها در سه حالت رسمی بوده و در بقیه موارد عادی به حساب می آیند:

شرایط عادی بودن اسناد

1- تمام سندهای تنظیمی در دفترهای اسناد رسمی مثل مالکیت سند قطعی غیر منقول (اجاره نامه رسمی، سند رهن)

2- تمام سندهای صادر شده از اداره ثبت اسناد و املاک مثل سند منگوله دار ملک

3- تمام سندهایی که توسط یکی از مأمورین ذیصلاح دولتی تنظیم می گردد مثل رأی دادگاه، کارت ملکی و گواهینمامه رانندگی و دیگر موارد که این سندها از لحاظ قانون مدنی رسمی به حساب می آیند. بجز این سه حالت تمام سندها عادی به حساب می آیند مثل مبایعه نامه های تنظیم شده در دفترها و آژانسهای مسکن و همینطور اجاره نامه های تنظیم شده در دفترهای املاک و قراردادهای تنظیم شده بین دو نفر به طور غیر رسمی.

مزایا و معایب مبایعه نامه

مزایای و معایت اسناد رسمی به این صورت است که از لحاظ قانونی و دادگاه ها شخصی مالک شناخته می شود که سند به نام او باشد حتی اگر ملک را با مبایعه نامه عادی فروخته باشد، بطوریکه شخص خریدار نمی تواند با سند عادی در دادگاه علیه شخص ثالث طرح دعوا کند و یا به عنوان مثال در سازمان های دولتی و ادارات مثل شهرداری، اداره برق و آب و … می تواند کاری به نفع ملک خریداری شده انجام دهد مگر در صورتی که ملک به نام او به صورت انتقال داده شود و یا از فروشنده بجز مبایعه نامه وکالت نامه کاری هم داشته باشد.

ماده 46، 47 و 48 قانون

طبق ماده 46، 47 و 48 قانون ثبت مالک را شخصی می داند که ملک به طور رسمی به وی انتقال داده شده باشد.

در پایان کاربران عزیز اگر هر گونه سوالی داشته باشید می توانید از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط باشید.