اقدامات قبل از انجام معامله ملک و املاک

در این مقاله قصد داریم درباره اقدامات قبل از انجام معامله ملک را مطابق با نظریه موسسه حقوقی کیانداد توضیح دهیم با ما همراه باشید.

موضوع و مشخصات در مورد معامله ملک و املاک

از شرایط مهم اصلی و اساسی در معامله مطابق با ماده 190 قانون مدنی در معامله ملک معلوم و معین بودن موضوع معامله هست بطوریکه موقع خرید و فروش آپارتمان و ملک طبق گفته وکلای ملکی و املاک ماهر موسسه حقوقی کیانداد حتما مشخصات دقیق و کامل ملک را بررسی و ملاحظه کنید و بعد سند مالکیت و دیگر مدرک های مالکیت را با موقعیت ملک تطبیق بدهید و آن را در مبایعه نامه وارد کنید.

مبایعه نامه چیست ؟

مراحل نوشتن مبایعه  نامه برای انجام معامله ملک

مواردی که در انجام تنظیم سند رسمی و اقدامات قبل از انجام معامله ملک در  مبایعه‌نامه باید نوشت عبارتند از پلاک ثبتی و مشخصات و نشانی محل ملک، نوع کاربری آن اعم از مسکونی و تجاری، صنعتی و غیره و در صورتی که مغازه هست باید در خصوص اینکه آیا سرقفلی آن هم در اختیار مالک است یا شخص ثالث توضیح داده شود روی سند مالکیت منگوله دار مشخصات ثبتی باید تنظیم شود و در صورتی داشتن توضیحات باید نوشته شود و در مورد اینکه همراه اعیان، عرصه هم منتقل می شود یا نه توضیحات لازم داده شود. 

برای دانستن تفاوت مبایعه نامه و قولنامه کلیک کنید

 مبایعه نامه نوشتن قبل از انجام معامله ملک

در معامله ملک هنگام تنظیم سند رسمی و نوشتن مبایعه نامه باید جهت جغرافیایی ملک که شامل شرقی یا غربی و یا شمالی و جنوبی بودن، شماره قطعه، مساحت که  به متر مربع هست، نوع اسکلت که تشکیل شده از فلز، بتن یا فلز و بتن، سال ساخت و قید اینکه آیا دارای پارکینگ و انباری هست یا خیر و در صورت داشتن باید متراژ و شماره آن نیز از روی سند وارد قرارداد شود و همین طور درباره حقوق اشتراکی و اختصاصی مثل آب، برق، گاز و دیگر چیزها توضیحات کامل داده شود.

در این خصوص وکیل و متخصصان ملکی و املاک موسسه حقوقی کیانداد به مشاورین املاک و طرف های قرارداد سفارش می کنند که قبل از اقدام به معامله ملک و تنظیم قرارداد به صورت شخصی ملک را بازدید کنند و موقعیت ملک را بررسی کرده که ملک در طرح شهرداری و یا احداث پل و راه سازی و دیگر چیزها نباشد.

موارد قید شده در مبایعه نامه

و همچنین این موارد قبل از معامله ملک قید شود از جمله امکانات واحد ساختمانی که شامل تعداد اتاق ها، شماره واحد و طبقه، مشخصات فنی و معماری از قبیل تعداد طبقات و واحدها، مساحت کل زیر بنا و عرصه، نوع مصالحی که مصرف شده، سیستم گرمایش و سرمایشی وارد قرار شود. در صورت عدم تعیین واحد در یک مجموعه ساختمانی و مجتمع و عدم ذکر اوصاف بوجود آورنده خطر بطلان در مبایعه نامه می شود زیرا باید موضوع معامله از هر نظر تعیین و معلوم و معین بوده والا فاقد یکی از اوصاف اصلی درستی معاملات می شود. 

اولاً: متخصصان و مشاوران ملکی در موسسه حقوقی کیانداد به مشاورین و خریداران املاک سفارش می کنند که قبل از امضا و تنظیم قرارداد معامله ملک بررسی های لازم صورت گیرد که آیا تمام توابع و ملحقات و منضمات و مشاعات ملک به صورت واضح در سند توضیح داده شده یا خیر. مثل آب، گاز، برق، تلفن، پارکینگ، انباری و … .

ثانیاً: به این نکته توجه شود که آپارتمان و ملکی را که قصد خرید دارید در وثیقه و یا رهن بانک و یا در توقیف توسط دستور مراجع قضایی نباشد. برای کسب این موضوع اول باید به صفحه آخر نقل و انتقالات سند مالکیت توجه داشته باشید به طور مثال اگر ملک یا آپارتمان وام داشته مقدار وامی که توسط آن در رهن است نوشته می شود و مشخصات بانک یا موسسه وام دهنده سال گرفتن وام هم در معامله ملک قید می شود.

نکات مهم در خصوص وام هنگام خرید خانه

قبل از انجام به اقدام حقوقی از مشاوره حقوقی تخصصی املاک استفاده کرده و اگر موقع خرید آپارتمان متوجه شدید که وام دارد می بایست در قرارداد معامله ملک شرط کنید که قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده باید به پرداخت وام و فک رهن اقدام کند و اگر لازم است با وام خریداری شود باز هم مقدار وام و سود پرداخت شده و باقی مانده در قرارداد روشن شود و طبق آن ثمن معامله می بایست رد و بدل گردد.

تنظیم سند رسمی قبل از انجام معامله ملک و املاک

توجه داشته باشید اگر ملکی وام داشته و در رهن باشد تنظیم سند رسمی تا زمان تسویه وام امکان ندارد، بعضی موقع به جای وام ممکن است ملک یا آپارتمان توسط بدهی ملک و یا آزادی موقت یک زندانی در بازداشت مراجع قضایی بوده یا توسط طرح دعوا از طرف شخص ثالث به ادعای مالکیت یا طلب قبلا توسط دادگاه به واسطه دستور موقت یا تامین خواسته توقیف شده مثل اینکه همسر فروشنده به علت به اجرا گذاشتن مهریه قبلا ملک را توقیف کرده در این شرایط انجام معامله ملک در مورد این ملک باطل است.

توجه کنید که در هنگام معامله ملک، ملک اشکال ثبتی و یا شهرداری به علت تغییر کاربری نداشته چون شامل جریمه می شود و گرفتن پایان کار برای انجام معامله وجود ندارد. همچنین می توان شرط فسخ قرارداد را بخاطر ضرر و خسارت تعیین کنید که اگر در مدت در نظر گرفته شده اشکال شهرداری و ثبت ملک از بین نرود با عنوان یک خریدار بتوانید قرارداد را فسخ کرده و از فروشنده خسارت بگیرید.

توصیه های مهم قبل از انجام معامله ملک

در پایان توجه کنید در بخش موضوع قرارداد کلمه ها و عبارت هایی که دارای معنا و مفهوم غیر دقیقی دارند و همچنین از کلمات غیر حقوقی دوری کنید به طور مثال نباید بنویسید موضوع قرارداد عبارتند از تحویل یک آپارتمان زیبا از ناحیه طرف اول به طرف دوم.

بخاطر اینکه کلمه زیبا یک کلمه همگانی است که از نظر افراد با هم تفاوت دارد و اشخاص از این کلمه برداشتی دارند به طور مثال آپارتمان از نظر فروشنده زیبا باشد ولی از نظر خریدار می تواند معمولی و زشت بوده ولی هنگامی که کار با مشکل روبرو می شود هر کدام سعی دارند از این کلمه ها در حد توان خود سواستفاده کنند، این کلمات به خاطر تفسیر و تعبیر متفاوت غیر قابل حل می شوند.

بنابراین به جای اینکه در هنگام تنظیم سند از این کلمات غیر ضروری استفاده شود به ذکر صحیح مشخصات آپارتمان و ملک از روی سند و با به کار بردن کلمات روشن و واضح استفاده شود.

در پایان کاربران عزیز اگر هر گونه سوالی داشته باشید می توانید از طریق تماس با ما یا صفحه پرسش و پاسخ با وکلای تهران و شهرستانها در ارتباط باشید.